Hoog dividendrendement 2:

Wereldhave

deel 2, publicatiedatum: 11 maart 2011

Inleiding

Een week geleden schreven wij op deze plaats het eerste deel van een drieluik over een belegging in Wereldhave. Wij suggereerden dat het hoge dividendrendementHet dividend dat uitgekeerd word, wordt gedeeld door de prijs van het betreffende aandeel. Door de jaren heen is het Dividend Yield een belangrijke indicator geweest in het voorspellen van dalende markten. Een lage Dividend Yield duidt op hoge aandelenprijzen. De markt heeft geen andere mogelijkheid meer, zo wordt aangenomen, dan te dalen. In het algemeen wordt het niveau van 2,8 aangemerkt als het keerpunt. Een niveau van 7 wordt gezien als een welhaast zekere indicatie dat de markt gaat stijgen. De Dividend Yield kan worden berekend voor alle gemiddelden van aandelenkoersen. Anthony Spare en Nancy Tengler gebruikten deze indicator als selectiemiddel. Zij vergeleken daartoe de Dividend Yield van het aandeel met de Dividend Yield van de markt als geheel. Hoge waarden vergeleken met de gemiddelde waarde identificeerden zij als koopsignalen en omgekeerd lage waarden als verkoopsignalen. Copyright Vladeracken te combineren viel met een politiek waarbij call-opties worden geschreven. In het voor u liggende stuk gaan wij nader in op de risico’s van Wereldhave zelf en van deze strategieQuis est tam dissimile homini. Cur id non ita fit? Tum Triarius: Posthac quidem, inquit, audacius. Ut proverbia non nulla veriora sint quam vestra dogmata Copyright Vladeracken. Aan het einde van dit stuk en in deel 3 van ons verhaal zullen wij mogelijkheden onderzoeken om de risico’s kleiner te maken met behulp van de converteerbare obligaties van Wereldhave.

De Risico’s

De risico’s worden om te beginnen gevormd door het bedrijf Wereldhave zelf. De beleggingen zitten voor bijna vijftig procent in kantoren en de andere helft in retailpanden. 25% procent is belegd in Amerika en 25% in Finland. Dit betekent een valutarisico (25% is in $’s belegd) en een economisch risico (stel dat zich een nieuwe crisis voordoet of de huidige verdiept zich, dan kan de leegstand oplopen, dalen de huuropbrengsten en de waarde van de vastgoedportefeuille van Wereldhave en zit u als belegger met de gebakken peren). Wij zijn van dit alles niet erg onder de indruk. Het aandeel is geen groeier. En ware het niet voor het fantastische rendementDe uiteindelijke opbrengst van een belegging. Bij aandelen bestaat het uit het dividend vermeerderd of verminderd met het koers-resultaat. Copyright Vladeracken (hetgeen tegelijkertijd een fors kussen vormt), dan zouden wij er niet in beleggen.

Maar ook de strategieQuis est tam dissimile homini. Cur id non ita fit? Tum Triarius: Posthac quidem, inquit, audacius. Ut proverbia non nulla veriora sint quam vestra dogmata Copyright Vladeracken van het schrijvenHet verkopen van een Call of een Put die men niet in bezit heeft. Copyright Vladeracken van kortlopende calls is niet van risico’s ontbloot. De koers van de onderliggende waarde kan immers dalen waardoor u telkens gedwongen wordt om een lagere uitoefenprijs te kiezen. Als de calls vervolgens worden uitgeoefend, dan kan het zijn dat u per saldo minder opbrengst heeft voor de aandelen inclusief de inmiddels geschreven calls, dan de prijs die u aanvankelijk voor de aandelen heeft betaald. Wij zullen dit aan de hand van een voorbeeld toelichten.

Voorbeeld van de politiek van het schrijvenHet verkopen van een Call of een Put die men niet in bezit heeft. Copyright Vladeracken van calls
Stel u koopt een aandeel Wereldhave (prijzen per het slot van 25 februari 2011, het aandeel Wereldhave is inmiddels duurder geworden) en schrijft er vervolgens een Call Wereldhave maart 2011 72 op ad € 1,20. Stel nu dat op 18 maart 2011 (de 3de vrijdag van maart, de expiratiedag voor deze optieserie) het aandeel Wereldhave € 80 waard is. De call zal dan worden opgevraagd en u moet het aandeel leveren. De koper betaalt u € 72 per aandeel.

Het resultaat laat zich als volgt berekenen:

Een nieuwe call schrijven

Wij schreven al dat de strategieQuis est tam dissimile homini. Cur id non ita fit? Tum Triarius: Posthac quidem, inquit, audacius. Ut proverbia non nulla veriora sint quam vestra dogmata Copyright Vladeracken in het hier beschreven geval (de call wordt opgevraagd), moet zijn om de aandelen direct weer terug te kopen (of de calls op de laatste dag te sluiten / terug te kopen om het opvragen te voorkomen). Zolang u de uitoefenprijs vlak boven de aankoopkoers legt biedt deze strategieQuis est tam dissimile homini. Cur id non ita fit? Tum Triarius: Posthac quidem, inquit, audacius. Ut proverbia non nulla veriora sint quam vestra dogmata Copyright Vladeracken u alleen het risico dat u niets of weinig verdiend heeft (na kosten). Maar het probleem wordt anders wanneer de koers van Wereldhave gaat dalen. In dat geval loopt de eerste call waardeloos af en kan de opbrengst als winst worden bijgetekend. Maar vervolgens moet u een nieuwe call schrijvenHet verkopen van een Call of een Put die men niet in bezit heeft. Copyright Vladeracken. Stel dat het aandeel op 18 maart, wanneer u de nieuwe call gaat schrijvenHet verkopen van een Call of een Put die men niet in bezit heeft. Copyright Vladeracken, is gedaald tot € 65. U moet dan een Call april 2011 66 schrijvenHet verkopen van een Call of een Put die men niet in bezit heeft. Copyright Vladeracken om wederom ongeveer
€ 1,20 opbrengst te genereren (een schatting onzerzijds). Als vervolgens in april de koers weer herstelt tot € 70, dan wordt deze call opgevraagd. De transactie ziet er dan als volgt uit:

Om te voorkomen dat u dit verlies zou maken zou u op 18 maart 2011 een Call Wereldhave april 2011 70 moeten schrijvenHet verkopen van een Call of een Put die men niet in bezit heeft. Copyright Vladeracken, maar daarvoor wordt naar verwachting op dat moment niet eens een “laat”-prijs voor afgegeven door de handel, die brengt dus niets op.

Het verlies kan ook weggewerkt worden door de call te sluiten (het verlies te nemen) en een nieuwe call te schrijvenHet verkopen van een Call of een Put die men niet in bezit heeft. Copyright Vladeracken op weer een hoger niveau. Maar u bent dan niet langer verzekerd van een voortdurend hogere opbrengst door het schrijvenHet verkopen van een Call of een Put die men niet in bezit heeft. Copyright Vladeracken van calls. Immers, als het aandeel een zigzag-beweging doormaakt, dan wordt u telkens weer met kleine verliezen geconfronteerd zoals in bovenstaand voorbeeld is weergegeven.

Conclusie

De daling van de koers hoeft niet belangrijk te zijn voor de investeerder, want bij stijging wordt dit koersverlies weer ingelopen, het is dus slechts papier. Maar voor de schrijver van calls is een verlies van grotere orde wel degelijk van belang (zie ons voorbeeld in het hiervoorgaande).

Het risico van dividend

Ook het dividend is niet zonder risico’s. Want dividend, zo kondigde Wereldhave onlangs ook in een persbericht aan, wordt alleen uitgekeerd als er voldoende inkomsten zijn, dat wil zeggen als het netto saldo van huuropbrengsten minus kosten positief is.
En als u in uw woon- en/of werkomgeving om u heen kijkt, dan zal het u opvallen, dat ook in Nederland, waar de situatie in verhouding tot die in andere landen aanzienlijk minder ernstig is, de leegstand groot is van kantoren (en in sommige steden zelfs winkels). Dat betekent dat over het algemeen de huuropbrengsten in de afgelopen jaren onder druk zijn komen te staan, immers, leegstand betekent geen huurders en dus geen huuropbrengst, terwijl de kosten van financiering, onderhoud en administratie gewoon doorgaan.

Kortom, het kan zomaar zijn dat het dividendrendementHet dividend dat uitgekeerd word, wordt gedeeld door de prijs van het betreffende aandeel. Door de jaren heen is het Dividend Yield een belangrijke indicator geweest in het voorspellen van dalende markten. Een lage Dividend Yield duidt op hoge aandelenprijzen. De markt heeft geen andere mogelijkheid meer, zo wordt aangenomen, dan te dalen. In het algemeen wordt het niveau van 2,8 aangemerkt als het keerpunt. Een niveau van 7 wordt gezien als een welhaast zekere indicatie dat de markt gaat stijgen. De Dividend Yield kan worden berekend voor alle gemiddelden van aandelenkoersen. Anthony Spare en Nancy Tengler gebruikten deze indicator als selectiemiddel. Zij vergeleken daartoe de Dividend Yield van het aandeel met de Dividend Yield van de markt als geheel. Hoge waarden vergeleken met de gemiddelde waarde identificeerden zij als koopsignalen en omgekeerd lage waarden als verkoopsignalen. Copyright Vladeracken waar u vanuit gaat op basis van historische gegevens ineens eens een stuk kleiner blijkt dan gedacht. En omdat dividend niet geleidelijk wordt uitgekeerd, maar eenmaal per jaar (zoals dat bij Wereldhave het geval is) moet u steeds een jaar in onzekerheid zitten voordat de hoogte van het nieuwe dividend bekend is gemaakt, terwijl u wel alle koersrisico’s loopt die bij vastgoedaandelen horen.

Wereldhave converteerbare obligatie uit 2006, voorwaarden

Nu biedt Wereldhave u een oplossing voor deze onzekerheid. Er staan namelijk drie converteerbare obligatieleningen uit van Wereldhave. Op twee van deze drie zullen wij in ons volgende artikel verder ingaan. De 3de is niet meer interessant omdat deze in september 2011 wordt afgelost terwijl de conversiekoers (á pari) € 97,00 bedraagt, ruim boven de huidige koers van Wereldhave. U kunt daarom bij een belegging in deze obligatieEen schuldbekentenis aan toonder voor een bepaald bedrag (nominale waarde) met een van tevoren vastgestelde rentevergoeding en met een terugbetalingconditie van de hoofdsom op een van tevoren vastgesteld tijdstip. Copyright Vladeracken uitsluitend nog van de rente profiteren (of de koers van Wereldhave moet komend half jaar ineens 40% stijgen) en die bedraagt slechts 2,5% op jaarbasis. En wie onze artikelen in het verleden heeft gevolgd weet dat daar veel betere alternatieven voor bestaan.

Tot zover ons verhaal. In het volgende deel gaan wij verder in op de andere twee converteerbare obligaties, die misschien wel interessant kunnen zijn en zullen wij alvorens onze conclusie te trekken ook nog ingaan op de technische positie van de koersbeweging van het aandeel.

Den Haag, 11 maart 2011
Gijsbrecht K. van Dommelen
Vladeracken Vermogensbeheer

Disclaimer
De auteur is verantwoordelijk voor het beleggingsbeleid van Vladeracken BV, een vermogensbeheerder met vergunning van de AFM. Vladeracken BV heeft voor sommige cliënten positie in de hier besproken of vergelijkbare effecten. Dit stuk is geen beleggingsadvies. Wie in de hier besproken producten belegt of wenst te beleggen, doet dat voor eigen rekening en risico. In dit kader wijzen de auteur en Vladeracken BV alle verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit stuk van de hand. Het besproken product vertegenwoordigt een hoog risico.