Meerdervoort Amaliawolde BV – twee en een half jaar verder

(publicatiedatum 26 mei 2022)

In november 2022 bracht de Meerdervoort Groep een achtergestelde obligatielening naar de beurs van NPEX. Wij schreven toen een pittig commentaar, waarin wij motiveerden waarom wij niet aan deze emissie zouden meedoen. Wij schreven toen ook, dat het best mogelijk was, dat de belegging goed zou uitpakken, maar wij wezen de obligatieEen schuldbekentenis aan toonder voor een bepaald bedrag (nominale waarde) met een van tevoren vastgestelde rentevergoeding en met een terugbetalingconditie van de hoofdsom op een van tevoren vastgesteld tijdstip. Copyright Vladeracken af, om een aantal redenen:
• De gebrekkige informatievoorziening in het prospectus
• De in onze ogen veel te lage rentevergoeding
• De wel erg scheve risicobasis waarmee het project was opgezet, waardoor een in onze ogen veel te groot deel van het risico van het pand bij de achtergestelde obligatiehouders kwam te liggen, die echter niet zouden profiteren van de potentiële waardestijging van het aangekochte vastgoed.

Onze analyse is door nogal wat beleggers gelezen. Sinds de publicatie is het stuk meer dan 2.300 keer alleen al op onze website bezocht. Wie op het internet zoekt op Meerdervoort en of Amaliawolde komt het stuk snel tegen. Het is daarom niet fout om na enige tijd eens terug te kijken en de vraag te stellen hoe het per saldo met het project loopt en hoe de beleggers die wel zijn ingestapt tot op heden gevaren zijn.

Succesvolle emissie(?)

Want we zijn inmiddels ruim twee jaar verder en de emissie is succesvol geplaatst. De koers van de lening is direct na de emissie nog iets gezakt naar 93%, maar daarna is de marge vrij smal gebleven met een onderkant van 99% en een bovenkant van 105,5%. Dat is deels te danken aan het feit dat er erg weinig handel plaatsvindt in de lening, maar ook aan het feit dat de obligatiehouders tot op heden keurig hun rente ontvangen hebben en het project zich redelijk langs de lijn van de verwachtingen, zoals die in het prospectus werden verwoord, lijkt te hebben ontwikkeld. Beleggers zijn (kennelijk) tevreden met de geleverde prestatie tot op heden. En koersen zakken alleen als er meer aanbod dan vraag is.

Het eenvoudige antwoord is, kijkend naar de koersontwikkeling, dat de obligatiehouders tot op heden krijgen wat hen is beloofd, want ze hebben niet met hun voeten gestemd door massaal weg te lopen.

Nadere analyse

Maar wie iets verder kijkt kan ook zien, dat er in dit geval wel enkele argumenten zijn voor het kennelijke vertrouwen, dat beleggers tot op heden hebben gehad in het project.

Dat begon al enkele dagen na de publicatie van ons artikel. Op 22 november 2019 werd door Meerdervoort Amaliawolde BV een persbericht gepubliceerd waarin de emissietermijn werd verlengd. Met de andere financiers en de verkopers van het pand was overeengekomen, dat de opleveringsdatum tot uiterlijk 20 december 2019 kon worden uitgesteld. Dat was natuurlijk geen goed bericht, want het betekende dat de emissie minder goed verliep dan men gehoopt had.

Versterking van het eigen vermogen

En inderdaad, een week later, kwam de Meerdervoort Group BV met een volgend persbericht. Daarin werd aangegeven, dat men een van onze kritiekpunten enigszins aangepakt had, namelijk het eigen vermogenHet gestort kapitaal + alle reserves + ingehouden winst (zie ook boekwaarde). Copyright Vladeracken van de vennootschap, die de obligatieEen schuldbekentenis aan toonder voor een bepaald bedrag (nominale waarde) met een van tevoren vastgestelde rentevergoeding en met een terugbetalingconditie van de hoofdsom op een van tevoren vastgesteld tijdstip. Copyright Vladeracken wilde uitgeven. Meerdervoort Group BV vertelde in dit bericht dat zij € 325.000 extra had gestort op het geplaatste kapitaal. Het eigen vermogenHet gestort kapitaal + alle reserves + ingehouden winst (zie ook boekwaarde). Copyright Vladeracken steeg daardoor ineens van € 100 naar € 325.000.

Tegelijkertijd kondigde de groep aan, dat zij ook zelf een flinke inschrijving in de obligatieEen schuldbekentenis aan toonder voor een bepaald bedrag (nominale waarde) met een van tevoren vastgestelde rentevergoeding en met een terugbetalingconditie van de hoofdsom op een van tevoren vastgesteld tijdstip. Copyright Vladeracken-emissie zouden doen en dat zij de emissie zelfs zouden garanderen in de zin, dat alle niet geplaatste obligaties alsnog door Meerdervoort Group BV opgenomen zouden worden.

Op zichzelf zijn dit tekenen, dat de emissie niet goed liep, maar tegelijkertijd zorgde dit wel voor een flinke verbetering van de risicopositie van de overige via NPEXNederlandse Participatie Exchange. Een online handelsplatform in Amsterdam voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, waarop gehandeld wordt in de vorm van een veiling. Inmiddels worden ook andere bedrijven inclusief door hen uitgegeven obligaties verhandeld. Copyright Vladeracken deelnemende obligatiebeleggers. Men vergat overigens wel te vertellen onder welke condities het gestorte kapitaal kon worden teruggehaald, maar daar bestaan ook wettelijke regels over, waarmee het niet zo heel gemakkelijk meer is om het gestorte aandelenkapitaal terug te halen als er voor de obligatiehouders een faillissement dreigt. Wel gaf de Meerdervoort Groep in datzelfde persbericht aan, dat zij hiermee ook mogelijk een meerderheid van de obligaties in handen zou krijgen. Daar loert dan een belangenconflict en hoe men daarmee om zou gaan in voorkomend geval werd er niet bij verteld.

Maar hoe het ook zij, het risico voor de obligatiehouders was met deze maatregelen een flink stuk gedaald en aangezien de coupon niet werd verlaagd werd op dat moment de risico/rendementDe uiteindelijke opbrengst van een belegging. Bij aandelen bestaat het uit het dividend vermeerderd of verminderd met het koers-resultaat. Copyright Vladeracken verhouding flink verbeterd.

Risico verder verlaagd

En Meerdervoort is hiermee verdergegaan. In een aantal stappen is het eigen vermogenHet gestort kapitaal + alle reserves + ingehouden winst (zie ook boekwaarde). Copyright Vladeracken van de “Amaliawolde BV” geleidelijk verhoogd tot € 6.475.000, Dit is gebeurd door een aantal beleggers aandelen te laten kopen in de vennootschap (persbericht van 15 januari 2021) en met de opbrengst van deze emissies obligaties af te lossen. Het is niet duidelijk van wie de obligaties waren, die zijn afgelost, maar zeker is dat het een deel is van de obligatieEen schuldbekentenis aan toonder voor een bepaald bedrag (nominale waarde) met een van tevoren vastgestelde rentevergoeding en met een terugbetalingconditie van de hoofdsom op een van tevoren vastgesteld tijdstip. Copyright Vladeracken, die bij NPEX genoteerd staat. En aangezien Meerdervoort zelf een flink aantal van deze obligaties had ingekocht, is het aannemelijk, dat zij zelf een groot deel van haar eigen pakket heeft laten aflossen. Normaal gesproken geef je elke belegger dezelfde kans om zijn obligaties voor vervroegde aflossing aan te bieden, maar gelet op de koersontwikkeling van de obligatieEen schuldbekentenis aan toonder voor een bepaald bedrag (nominale waarde) met een van tevoren vastgestelde rentevergoeding en met een terugbetalingconditie van de hoofdsom op een van tevoren vastgesteld tijdstip. Copyright Vladeracken bij NPEX gaan we ervanuit, dat beleggers zich hier niet benadeeld gevoeld hebben.

Daarnaast bleek in dit persbericht, dat de huuropbrengst netjes was opgelopen, waarmee het project dus keurig is uitgevoerd zoals beloofd. Ook in de Covid-pandemie is de rente netjes uitbetaald, hetgeen betekent dat het risico van de pandemie in die fase door de aandeelhouders is gedragen, zoals dat ook hoort.

Al met al is daarmee het risico voor de obligatiehouders een flink stuk gedaald en heeft de Meerdervoort Groep zich als een van de betere vastgoedinvesteerders met dit type vastgoedobligaties betoond.

Meerdervoort Group

Meerdervoort Group is met veel meer projecten bezig dan alleen het “Amaliawolde”-project. Op hun eigen website hebben zij een login gecreëerd waar beleggers, die geld via hen hebben geïnvesteerd, informatie kunnen opvragen. Publiekelijk is er niet zoveel informatie beschikbaar. Wel is er een uitgebreide vragenlijst met bijbehorende antwoorden. Daar vindt u onder andere een vraag over de prospectusplicht van de projecten van Amaliawolde. Wat ons betreft is het antwoord dat daar gepubliceerd is het type rode vlag waarop wij al doelden in ons eerste stuk over de obligatielening die bij NPEXNederlandse Participatie Exchange. Een online handelsplatform in Amsterdam voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, waarop gehandeld wordt in de vorm van een veiling. Inmiddels worden ook andere bedrijven inclusief door hen uitgegeven obligaties verhandeld. Copyright Vladeracken genoteerd staat. Er staat wel geteld één “Meerdervoort”-prospectus bij de AFM in het register, dat van Meerdervoort RVP BV. Dit prospectus is gepubliceerd op 21 juni 2021. Het kan zijn dat er meer prospecti door Meerdervoort ter goedkeuring aan de AFM zijn voorgelegd, onder andere namen, maar dat is zoeken naar een speld in een hooiberg. Één goedgekeurd prospectus rechtvaardigt de tekst op de website van Meerdervoort Group BV, dus er staat niets dat niet waar is. Maar Meerdervoort zegt zelf ook, dat er vooral met projecten gewerkt wordt waarin de gang langs de AFM niet nodig is.

Prospecti en de kosten van een vergunning

Uit eigen ervaring weten wij, dat de AFM een buitengewoon kostbaar instituut is. Niet alleen zijn procedures en vergunningen duur, maar een goedkeuringsproces bij de AFM is ook een buitengewoon tijdrovend en ingewikkeld proces. Wanneer je vervolgens vooral met grotere vermogende beleggers te maken hebt, zoals dat bij Meerdervoort het geval is, dan is het ook logisch dat je niet al te veel tijd en geld wil besteden aan dit type toezicht. Grote beleggers zijn ook veel beter in staat om hun eigen belangen te behartigen als er een keer iets verkeerd gaat. Zij kunnen soms zelfs projecten zelf overnemen als een vastgoed partij als Meerdervoort Group zelf in de problemen raakt. Die hebben dus ook niet de bescherming van een toezichthouder als de AFM nodig. En het is goed mogelijk dat de informatie, die Meerdervoort Group achter het inlog-loket plaatst, veel uitgebreider is en dus daar aan een groot deel van de bezwaren, die wij in ons eerste artikel maakten tegemoet komt.

Wij kunnen het alleen niet beoordelen zonder uitgebreid bij Meerdervoort Group BV op onderzoek te gaan en niet alleen hebben wij dat recht niet, onze stelling is in feite, dat wij niet meedoen, omdat wij juist de transparantie van de aanbieders van dit type beleggingen ter discussie stellen.

Want de kernvraag is in feite niet of het allemaal goed gaat als er geen grote financiële crises optreden. De kernvraag voor elke belegging moet juist zijn, wat gebeurt er op het moment dat de zaken juist een keer niet goed gaan? Hoe is dan het belang van de belegger gewaarborgd? En dat begint met pro-actieve transparantie.

Daarmee willen wij geenszins de kwaliteit en goeder trouw van Meerdervoort Group BV en het risico van de Meerdervoort Amaliawolde-obligaties in twijfel trekken. Vooralsnog heeft Meerdervoort steeds gedaan wat het beloofde en is het risico van het Meerdervoort Amaliawolde geleidelijk aan flink verlaagd.

Wij zullen dus niet meedoen, ook nu niet met deze obligatieEen schuldbekentenis aan toonder voor een bepaald bedrag (nominale waarde) met een van tevoren vastgestelde rentevergoeding en met een terugbetalingconditie van de hoofdsom op een van tevoren vastgesteld tijdstip. Copyright Vladeracken, maar wij kunnen ons prima voorstellen, dat Meerdervoort Group BV een betrouwbare partij is. De feiten spreken vooralsnog in hun voordeel.

Ten slotte

De Meerdervoort Groep heeft ons benaderd, begin dit jaar, over het artikel dat wij al in november 2019 hebben gepubliceerd. Zij vroegen ons om onze analyse te willen herzien. Bij die gelegenheid gaven zij aan dat de cijfers over 2021 spoedig beschikbaar zouden zijn en dat zij ons daarop een kopie van het jaarverslag zouden sturen. Dat kan natuurlijk niet zomaar, er moet dan wel een officiële publicatie, een persbericht aan vooraf zijn gegaan, waarin wordt vermeld dat dat jaarverslag beschikbaar is. Maar het laatste persbericht dat wij van Meerdervoort op de website van NPEXNederlandse Participatie Exchange. Een online handelsplatform in Amsterdam voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, waarop gehandeld wordt in de vorm van een veiling. Inmiddels worden ook andere bedrijven inclusief door hen uitgegeven obligaties verhandeld. Copyright Vladeracken kunnen vinden dateert nog altijd van 5 oktober 2021. Of het jaarverslag beschikbaar is valt voor ons dus verder niet te controleren.  Kordate en accurate communicatie blijft een moeizaam probleem, ook bij Meerdervoort.

Den Haag, 26 mei 2022
Gijsbrecht K. van Dommelen

Today’s Beheer & Vladeracken Vermogensbeheer

Disclaimer
De auteur is medeverantwoordelijk voor het beleggingsbeleid van Today’s Group BV, een vermogensbeheerder met vergunning van de AFM. Dit stuk is geen beleggingsadvies. Wie conform bovenstaande ideeën belegt of wenst te beleggen doet dat voor eigen rekening en risico. In dit kader wijzen de auteur en Today’s Group BV alle verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit stuk van de hand. De besproken effecten en strategieQuis est tam dissimile homini. Cur id non ita fit? Tum Triarius: Posthac quidem, inquit, audacius. Ut proverbia non nulla veriora sint quam vestra dogmata Copyright Vladerackenën vertegenwoordigen een hoog risico.